Наглядно продемонстрировать дифференцированную схему погашения кредита лучше всего способны реальные формулы и расчёты, которыми мы сейчас и займёмся! Давайте начнём с основной формулы.
Формула расчета дифференцированного платежа по кредиту
Сразу хотим вас успокоить – если формула расчета аннуитетных платежей может кому-то показаться сложной и непонятной, то с формулой дифференцированного платежа легко разберётся даже пятиклассник. Вот она:
P – размер дифференцированного платежа по кредиту; St – сумма, которая идёт на погашение тела кредита; In – сумма уплачиваемых процентов.
Как видите, формула расчёта дифференцированного платежа выглядит достаточно просто. Платёж состоит из двух частей: выплаты доли тела кредита и погашения процентов по кредиту. Теперь осталось разобраться, как они рассчитываются. Предлагаем рассмотреть этот вопрос на конкретном примере. Итак, вот исходные данные:
Сумма кредита: 50 000 руб. Годовая процентная ставка: 22%. Срок кредитования: 12 месяцев.
Давайте рассчитаем платежи по телу кредита и выплаты по процентам, а также составим дифференцированный график платежей.
Расчет доли тела кредита в дифференцированных платежах
Если при аннуитетной схеме неизменным является сам аннуитетный платеж, то в нашем случае не меняется именно взнос, идущий на погашение тела кредита. Рассчитывается он по очень простой формуле:
St – сумма, которая идёт на погашение тела кредита; S – сумма кредита; N – срок кредитования (указывается количество месяцев).
Давайте сейчас рассчитаем St для нашего займа:
Итак, сумма кредита у нас равна 50 000 рублей, берём мы его на 12 месяцев. Выполнив несложные расчёты, находим размер ежемесячного взноса, идущего на погашение тела кредита, который равен 4167 рублей. Что же, пора переходить к процентам.
Расчет доли процентов в дифференцированных платежах
Для расчёта доли процентов в дифференцированных платежах мы воспользуемся следующей формулой:
In – сумма, которая идёт на погашение процентов по кредиту в данный расчётный период; Sn – остаток задолженности по кредиту; p – годовая процентная ставка.
Теперь давайте посчитаем, какая сумма пойдёт на погашение процентов по кредиту в нашем втором дифференцированном платеже. Мы специально берём не первый, а именно второй платёж. Так мы вам наглядно покажем, как правильно рассчитывается остаток задолженности по кредиту (Sn).
Дело в том, что из общей суммы долга вычитается только сумма, ушедшая на погашение тела кредита (уплаченные проценты не уменьшают общую задолженность по кредиту). В нашем случае, если речь идёт о втором платеже, то Sn = 50 000 – 4167 = 45 833 руб.
Вот теперь можно и рассчитать проценты:
Итак, остаток задолженности по кредиту у нас равен 45 833 руб., годовая процентная ставка – 22%, в итоге имеем долю процентов по кредиту во втором дифференцированном платеже равную – 840 руб. Как видите, и здесь нет ничего сложного.
Как рассчитать дифференцированный платеж
Зная долю тела кредита и долю процентов, мы можем рассчитать дифференцированный платёж, используя уже известную нам формулу. В качестве примера мы сейчас рассчитаем второй платёж по дифференцированному кредиту:
В предыдущих расчётах мы нашли долю тела кредита в платежах (она везде одинакова и равна 4167 рублей), а также долю процентов во втором платеже (840 рублей). Сложив эти суммы, мы рассчитали второй дифференцированный платеж по нашему кредиту, который равен 5007 рублей.
График погашения кредита дифференцированными платежами
По аналогии с предыдущим примером можно рассчитать все ежемесячные дифференцированные платежи по нашему кредиту. Собственно, мы это уже сделали и составили вот такой график:
Диаграмма платежей выглядит так:
Как видно из дифференцированного графика платежей, общая сумма ежемесячных взносов постоянно снижается (с 5083 рублей до 4243 рублей).
При этом выплаты по телу кредита всегда постоянные (в нашем случае они составляют 4167 рублей), а проценты с каждым месяцем существенно снижаются (если в первый месяц они составляли 917 рублей, то в последний – всего лишь 76 рублей).
Теперь давайте подведём итоги:
Тело кредита: 50 000 руб. Общая сумма выплат: 55 958 руб. Переплата (проценты) по кредиту: 5958 руб. Эффективная процентная ставка: 11,9%.
Как видите, общая сумма переплаты по нашему займу составляет 5958 рублей. Соответственно, эффективная процентная ставка равна 11,9%.
Друзья, мы вас поздравляем! Теперь вы научились рассчитывать и составлять графики погашения кредитов дифференцированными платежами. Вот только делать это вручную немного трудоёмко. Предлагаем разработать кредитный калькулятор дифференцированных платежей в программе Microsoft Excel. Как вам такая идея? В общем, если интересно, тогда переходите к следующей публикации.
⇧
Дифференцированные платежи – досрочное погашение: особенности, расчет
Если сравнивать особенности досрочного погашения при обеих формах платежей, то дифференцированные во многом выигрывают: и выгоднее, и понятнее — нет необходимости обращаться в банк после каждой досрочно внесенной суммы для того, чтобы сделать пересчет платежей по кредиту. Недостаток здесь один – очень мало банков предоставляют возможность пользоваться именно этим видом платежей, поскольку аннуитетные им выгоднее даже в случае досрочного погашения.
Заполнение 2-х и более разных заявок увеличивает вероятность получения нужной суммы!
Сумма
50 000 – 3 000 000 руб.
Процентная ставка
7,9% годовых
Документы
Паспорт и СНИЛС
Подтверждение дохода
Без справок о доходах
Форма выдачи
Решение за 1 минуту. Выдача в день обращения
Процентная ставка
14,9% годовых
Подтверждение дохода
Без поручителей и справок о доходах
Форма выдачи
0% 120 дней за погашение картой других кредитов
Оставить заявку
Решение за 5 минут
Сумма
100 000 – 200 000 руб.
Процентная ставка
15% годовых
Подтверждение дохода
2-НДФЛ
Форма выдачи
Оставить заявку
Решение за 15 минут
Сумма
25 000 – 3 000 000 руб.
Процентная ставка
15% годовых
Форма выдачи
Только паспорт
Оставить заявку
Решение за 5 минут
Процентная ставка
23,9% годовых
Форма выдачи
Оставить заявку
Решение за до 4 дней
Сумма
30 000 – 700 000 руб.
Процентная ставка
10,9% годовых
Подтверждение дохода
2-НДФЛ или по форме банка
Форма выдачи
Деньги в день обращения
Оставить заявку
Решение за 24 часа
Процентная ставка
24% годовых
Форма выдачи
Возврат до 30% баллами с любой покупки. Бесплатное оформление карты
Оставить заявку
Решение за 2 минуты
Сумма
20 000 – 100 000 000 руб.
Процентная ставка
12% годовых
Форма выдачи
Индивидуальный подход. С любой кредитной историей.
Оставить заявку
Решение за 1 час
Сумма
10 000 – 3 000 000 руб.
Процентная ставка
7,9% годовых
Форма выдачи
Без справок. Только по паспорту
Оставить заявку
Решение за 2 часа
Сумма
20 000 – 100 000 000 руб.
Процентная ставка
12% годовых
Если вы клиент Сбербанка и желаете частично или полностью погасить кредит досрочно, то в случае с дифференцированными платежами все намного проще, чем с аннуитетными. Вам необязательно идти в банк, переписывать график и т.д.
Надо будет только вносить суммы, превосходящие ежемесячный платеж, а проценты на следующий месяц будут уменьшаться автоматически.
После внесения последнего платежа лучше все же связаться с кредитным менеджером, чтобы удостовериться, что кредит погашен полностью.
Особенности досрочного погашения кредита с дифференцированной формой платежей, расчет
При досрочном погашении такого кредита уменьшается сума основного долга. Например, между датами второго и третьего платежа вами сделано досрочное погашение на 25 000 тыс. руб.
Как рассчитать следующий платеж по кредиту после досрочного погашения? В первую очередь надо рассчитать сумму основного долга по кредиту на 4-й месяц.
Для расчета дифференцированного платежа при досрочном погашении используется несколько формул.
- Сумма Основного Долга = ОД (остаток долга) – сумма в погашение ОД – размер досрочного погашения.
Используем следующие данные:
- остаток долга после предыдущего платежа (после 2-го взноса) = 97 500.00 руб;
- сумма в погашение ОД (в третьем месяце)= 10 833.33 руб;
- досрочное погашение (в третьем месяце)= 25 000 руб
108 333.33 – 10 833.33 – 25 000 = 72 500рублей
Ставка по кредиту остается неизменной, например, в нашем случае она будет составлять 15%. Но срок кредита, несомненно, изменится.
- Новый срок = Количество месяцев кредитования – Номер месяца, в котором была внесена сумма досрочного погашения. Производим расчет: 12 – 3 = 9 месяцев.
- Расчет следующего платежа
Теперь, на основании полученных данных, произведем расчет следующего, 4 платежа. Вспомним формулу расчета дифференцированных платежей и применим ее для досрочного погашения: ,
где:
- Х – размер месячного платежа;
- s – остаток ссудной задолженности на расчетную дату;
- P – годовая процентная ставка;
- d – количество дней в месяце;
- G – количество дней в году;
- N – количество месяцев (оставшихся процентных периодов).
Мы имеем следующие данные:
S = 60 312.50; N = 9; P = 15%; d = 31; G = 365.
= 7 905.09 (ежемесячный взнос) + 906.37 (проценты по кредиту) = 8811.46.
Вычисление следующего платежа производится по этой же формуле. Если же снова будет иметь место переплата, то вам нужно будет по новой рассчитать сумму ОД и новый срок (в месяцах), после чего просто подставить полученные данные в формулу. В случае с досрочным погашением дифференцированного платежа таблица будет иметь следующий вид:
| № | Месяц | Всего заплачено | В погашение долга | В погашение процентов | Досрочное погашение | Остаток долга после платежа | |
| 0 | 0 | -130 000.00 | 0.00 | 0.00 | 130 000.000 | ||
| 1 | 1 | 12 458.33 | 10 833.33 | 1 625.00 | 119 166.67 | ||
| 2 | 2 | 12 322.92 | 10 833.33 | 1 489.00 | 108 333.33 | ||
| 3 | 3 | 12 187.50 | 10 833.33 | 1 354.17 | 25 000.00 | 97 500.00 | 72 500.00 |
где:
- 25 000.00 – досрочный платеж;
- 72 500.00 – остаток долга с учетом досрочного платежа.
Если до окончания периода кредитования больше не будет досрочных платежей, то продолжение таблицы будет выглядеть так (напомним, что остаток задолженности после внесенного в 3-м месяце кредитования досрочного платежа в размере 25 000.00 рублей составил 72 500.00 руб.):
| 0 | 72 500.00 | |||||
| 1 | 4 | 8 961.81 | 8 055.56 | 906.25 | 0.00 | 64 444.44 |
| 2 | 5 | 8 861.11 | 8 055.56 | 805.56 | 0.00 | 56 388.89 |
| 3 | 6 | 8 760.42 | 8 055.56 | 704.86 | 0.00 | 48 333.33 |
| 4 | 7 | 8 659.72 | 8 055.56 | 604.17 | 0.00 | 40 277.78 |
| 5 | 8 | 8 559.03 | 8 055.56 | 503.47 | 0.00 | 32 222.22 |
| 6 | 9 | 8 458.33 | 8 055.56 | 402.78 | 0.00 | 24 166.67 |
| 7 | 10 | 8 357.64 | 8 055.56 | 302.08 | 0.00 | 16 111.11 |
| 8 | 11 | 8 256.94 | 8 055.56 | 201.39 | 0.00 | 8 055.56 |
| 9 | 12 | 8 156.25 | 8 055.56 | 100.69 | 0.00 | 0.00 |
| Итого: | 77 031,25 | 72 500 | 4 531,25 | 0.00 | 0.00 |
Как видите, размер платежа в 4-м месяце, полученный с помощью онлайн-версии кредитного калькулятора, незначительно отличается от того, который посчитан нами вручную. Пользуясь в дальнейшем кредитными калькуляторами разных банков, имейте в виду, что данные могут несколько отличаться из-за различного округления или дополнительных процентов.
Взглянув на обе части таблицы (до досрочного платежа и после), мы видим, что размер ежемесячного взноса значительно уменьшился. Это значит, что в случае с дифференцированной формой кредита досрочное погашение очень даже выгодно заемщику.
Дифференцированный или аннуитетный платеж: что выгоднее
Главный вопрос, который волнует подавляющее число клиентов при оформлении займа, это не как его оплачивать и каким способом будут начисляться проценты, а одобрят или нет.
Кроме того, сложная банковская терминология может запросто сбить с толку, поэтому, даже если сотрудник банка и упомянет сложные понятия о способах возврата долга, многие просто постесняются спросить, что же такое дифференцированный платеж по кредиту и какими еще способами может быть рассчитано погашение.
Какие бывают способы возврата заема?
Сразу хочется оговориться, что речь пойдет не о том, как именно платить за тот или иной денежный займ (в кассе, через интернет или банкомат), а про то, каким способом происходит начисление процентов и как это влияет на размер ежемесячного платежа и переплаты.
В большинстве случаев, банки предлагают схему, по которой клиент каждый месяц в один и тот же день вносит одну и ту же денежную сумму на протяжении всего оговоренного срока, и лишь самый последний взнос может быть немного меньше или больше.
Этот вариант выплат называется аннуитетным. Если же ежемесячные платежи в начале срока кредитования большие, но с каждым месяцем все больше и больше уменьшаются, вам предложен дифференцированный способ.
Аннуитетный
В аннуитетных системах, в каждый ежемесячный платеж включена основная задолженность, процентная ставка в рублях и стоимость дополнительных услуг.
При этом, несмотря на то, что на протяжении всего срока выплат до момента их полного прекращения, сумма платежа остается неизменной, то, из чего она состоит, подвергается изменениям. Так, в начале срока, большая часть ежемесячно выплачиваемой суммы – проценты, а основная же задолженность сокращается минимально.
Ближе к середине цикла жизни кредитования соотношение процентов и основного долга сравнивается, а в конце выплачивается, в основном, сумма основного долга.
Особенности и правила расчета аннуитетного платежа
Дифференцированный
В дифференцированной системе оплаты задолженности другая механика исчисления. В этом случае, в начале срока клиент вносит ежемесячные платежи максимально большого размера, а с течением времени их размер все больше уменьшается. В состав каждого платежа на протяжении всего срока, входит в равных долях распределенная сумма основного долга.
Это значит, что каждый месяц вы стабильно на одну и ту же сумму уменьшаете основную задолженность. А вот проценты начисляются каждый месяц на остаток долга. Поскольку ежемесячно остаток становится меньше, то и сумма выраженных в рублях процентов тоже буде меньше, поскольку ставка начисляется на остаток, то есть, на регулярно уменьшающуюся сумму.
Именно поэтому платежи месяц к месяцу становятся все меньше.
Что выгоднее?
Преимущество аннуитетного способа состоит в том, что он удобен для клиента: каждый месяц, в одно и то же время надо платить одну и ту же сумму.
Но вот выгоден ли этот вариант? На самом деле, при кредитах сроком до 5 лет, оба варианта погашения примерно одинаковы, поскольку разница в переплате будет минимальной.
Если же речь идет о крупных займах, например, ипотеке, то разница в переплате будет уже ощутимой.
Кроме того, минус аннуитетного способа состоит в том, что делать досрочное погашение бывает максимально выгодно только в начале срока кредитования.
Если долгое время платить лишь ежемесячные платежи в указанном банком размере, то за первую половину срока вы выплатите практически все начисленные проценты, а вот сумма основного долга, по большей части, гасится лишь в конце.
То есть, в этом случае, досрочное погашение поможет сократить лишь срок кредита, на переплате сэкономить практически не удастся, ведь проценты уже были перечислены банку в первые месяцы.
В случае с дифференцированными платежами, досрочное погашение будет выгодно на любом сроке жизни кредита, что в начале, что в конце, поскольку годовая процентная ставка начисляется на остаток задолженности по факту, и ежемесячно же выплачивается.
Почему же банки, в основном, предлагают аннуитетный вариант возврата долга? Во-первых, так легче оценить, справится ли заемщик с нагрузкой по платежам, поскольку представлены они в равной доле.
Во втором же случае, нагрузка приходится на первые дни, поэтому не факт, что клиент может с ней справиться. Если не брать во внимание этот фактор, то дифференцированные выплаты, объективно, более выгодны, а никакой банк не хочет работать себе в убыток.
Поэтому, если вам предложат выбор между этими системами, можете смело соглашаться на подобный вариант.
Какой платеж по кредиту выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?
Несмотря на высокую закредитованность, многие заемщики смутно представляют различия аннуитетных и дифференцированных платежей.
При этом распространен первый вариант, когда договором предусмотрена аннуитетная схема погашения долга. Тем не менее, дифференцированные платежи вопреки непопулярности заслуживают пристального внимания.
Что и в каких случаях выгоднее: аннуитет или дифференцированная схема, и какая между ними разница – в материале статьи.
Что на самом деле важно знать
9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.
Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:
- Процентную ставку по кредиту.
- Срок кредитования.
- Условия досрочного погашения задолженности.
- Условия участия в страховой программе.
- Схему погашения кредита.
Какие различия между схемами погашения
Учет такой позиции в кредитном договоре — определяющий фактор комфортного погашения долга. Вот в чем разница:
1. При аннуитете размер ежемесячных платежей будет неизменным на протяжении всего срока.
- платежи включают часть тела кредита и начисленные на его текущую величину проценты;
- распределение частей тела кредита неравное;
- в начале срока части тела кредита, включенные в ежемесячный платеж, будут небольшими относительно начисляемых процентов;
- график погашения — равные суммы взносов на каждую дату платежа.
Пример: кредит в 100 тысяч на 12 месяцев под 20%. Без страховки и каких-либо комиссий. При аннуитете платеж составит 9,2 тысячи рублей для всего срока. В первый месяц он складывается из 7,5 тысячи основного долга + 1,6 тысячи начисленных процентов. В последний месяц – 9,1 тысячи основного и 0,15 тысячи начисленного по процентам долга.
2. При дифференцированной схеме погашения размер ежемесячного платежа ощутимо уменьшается к концу срока.
- платежи включают равные части тела кредита и начисленные на остаток долга проценты.
- тело кредита поделено в равных долях на количество месяцев (по сроку кредитования);
- на остаток тела кредита на каждую дату платежа начисляется все меньше процентов.
Пример: те же 100 тысяч на год под 20%. Страховку и комиссии, если они есть, не учитываем. В первый месяц платеж составит 10 тысяч, основной долг в которых – 8,3 тысячи, а начисленные проценты – 1,7 тысячи. В последний месяц платим 8,4 тысячи рублей, где 8,3 – по-прежнему основной долг, а 0,1 тысячи – долг по начисленным процентам.
Какой вид платежей по кредиту выгоднее
Чтобы определиться со схемой погашения долга, учитывайте характер и периодичность получения дохода.
Аннуитет
Кому подойдет:
Схема станет удобной для заемщиков, имеющих регулярный фиксированный доход. Должнику не потребуется постоянно обращаться к графику, чтобы создавать плавающий резерв средств для выполнения обязательств.
Преимущества:
- снижение риска неоплаты долга: фиксированные платежи благоприятно влияют на планирование бюджета;
- досрочное частичное погашение уменьшает размер каждого последующего платежа.
Дифференцированная схема
Кому подойдет:
Будет удобна заемщикам, доход которых непостоянный и от месяца к месяцу может разниться. При этом он не должен быть меньше самого большого планового платежа – первого, сложенного с минимальной суммой на оплату коммунальных услуг и покупку продуктов.
Преимущества:
- размер ежемесячного платежа ощутимо снижается к концу срока кредитования;
- в итоге сумма переплат по процентам меньше, чем при аннуитетной схеме.
Сравнительный анализ видов платежей по кредиту
Рассмотрим приближенный к реальности пример.
Планируем ремонт квартиры и покупку бытовой техники на сумму 845 тысяч рублей. Зарплатный банк одобрил сумму в 880 тысяч на 3 года под 14,9% годовых. Без страховки и комиссий за выдачу.
Берем все 880 тысяч (излишки от рассчитанной суммы – на непредвиденные расходы), оформляем договор и 20 мая 2019 года получаем перевод на карту. Вот как будут выглядеть графики платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме:
Аннуитет
Дифференцированные платежи
Таким образом, приходим к выводу, что дифференцированные платежи по кредитам выгоднее: выбирая их, можно сэкономить на переплате по начисленным процентам. В приведенном случае: 1 112 211,39 — 1 095 710,00 = 16501,39 рублей.
Совет: если остаются свободные деньги, лучше потратить их на частичное досрочное погашение. Так вы расстанетесь с кредитом быстрее.
Что надо запомнить
Оформляя кредиты, стоит учитывать не только процентные ставки, срок кредитования и другие важные условия, но и тип платежей.
Сделав выбор в пользу дифференцированной схемы погашения (особенно при крупном кредите), реально сэкономить.
Если для приведенного случая такая экономия вылилась в 16,5 тысяч рублей, то для нескольких миллионов ипотечного кредита она составила бы ощутимые 100 000.
Анализируйте, подходите к выбору кредитов с умом и принимайте правильные решения!
Чем отличается дифференцированный платеж от аннуитетного
Я хочу взять ипотеку, но в банках не объясняют, как выгоднее: с дифференцированными или аннуитетными платежами. Расскажите, пожалуйста, что выбрать.
Вика
Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, которая на этот кредит покупается или которая у вас уже есть. Пока долг банку не выплачен, квартира находится у него в залоге. Если вы не сможете рассчитываться по долгу, банк сможет забрать заложенную квартиру, продать ее с торгов и вернуть свои деньги. Если после продажи что-то останется, то вам тоже вернут часть денег.
Плюс ипотечного кредита в том, что он дается на много лет и под относительно низкий процент (по сравнению с другими кредитами). В России сейчас дают кредит на покупку жилья под 10—15% годовых. В других странах можно найти под 1—5% годовых.
Кредит состоит из двух частей: сам кредит (основной долг) и плата за его использование, которую в народе называют процентами. Что и как погашается — как раз и определяется типом платежа. И теперь к вашему вопросу.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму.
Дифференцированный платеж — когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько вы еще должны банку. В результате в первые месяцы кредита вы платите сильно больше, в последние — сильно меньше.
Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.
Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.
Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг.
Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга.
Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.
Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.
При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.
Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора.
Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда. Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге.
Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.
Если у ваших покупателей не будет на руках всей суммы, вероятнее всего, им придется брать кредит в том же банке, куда вы вносите свои платежи по ипотеке. Некоторые банки проводят формальную процедуру одобрения. Это сложнее, но реально.
Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime.
С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше.
Если вы всё-таки соблазнились плавающей ставкой, убедитесь, что в кредитном договоре предусмотрено ограничение конечной ставки при резком увеличении индекса.
Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры.
Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка. При покупке вторички еще может добавиться страхование титула.
Внимательно прочитайте кредитный договор: некоторые банки допускают отказ от страхования полностью или частично, взамен увеличивая процентную ставку по кредиту. В любом случае стоит просчитать все риски и расходы.
Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как взять кредит с дифференцированными платежами
Для расчета ежемесячных платежей банки используют довольно сложные формулы и методы. Тем не менее все способы расчета можно разделить на два основных вида:
- аннуитетные платежи (наиболее распространены на практике);
- дифференцированные платежи (встречаются намного реже).
ВАЖНО! Разница в применяемой методике может оказать некоторое влияние на конечную сумму переплаты по кредиту.
Кроме того, кредит с дифференцированными платежами зачастую погашается неравномерными частями, что может являться как преимуществом, так и существенным недостатком для заемщика.
Перед тем как разбирать банковские методики расчета платежей, нужно понять, чем на самом деле является кредит. Так, клиенты занимают у банка некоторую сумму денег, однако долг нужно не просто вернуть, но еще и заплатить по нему проценты. При беспроцентной выдаче денег у банковской организации попросту не будет прибыли.
Таким образом, сумма кредита к погашению состоит из двух частей:
- тело долга (непосредственная сумма, одолженная у банка);
- начисленные проценты.
Проценты, разумеется, всегда начисляются на тело долга. Независимо от применяемой формулы, сумма процентов будет тем меньше, чем меньше денег выдано взаймы. При этом с каждым новым погашением размер основного долга несколько уменьшается, а значит, размер процентов тоже должен измениться.
При расчете ежемесячных взносов банку необходимо решить, как именно происходит начисление процентов (с учетом постепенного уменьшения долга). Чаще всего используют следующий вариант: клиент каждый месяц выплачивает равную сумму основного долга, а проценты на остаток каждый раз рассчитываются заново.
ВАЖНО! Размер уплачиваемых процентов будет уменьшаться, и общая величина взноса (тело кредита + проценты) тоже будет постепенно снижаться. Именно так выглядит погашение кредита с дифференцированными платежами.
Кроме описанного способа, есть и другой вариант расчета. Можно изначально рассчитать сумму процентов, прибавить ее к размеру кредита, а затем разделить получившееся значение на количество отчетных периодов (месяцев).
ВНИМАНИЕ! Долг в таком случае будет погашаться равными суммами. Такой способ платежей называется аннуитетным.
Еще одно важное отличие аннуитетных и дифференцированных платежей – разница в погашении отдельных частей кредита. Так, при дифференцированной системе заемщик всегда выплачивает одну и ту же сумму по долгу, а проценты постоянно меняются и идут вдобавок к этим средствам.
Предположим, если взять 1 млн рублей на 5 лет по ставке 12 %, то величина к погашению составит 1,6 млн руб. При этом ежемесячный платеж по самому кредиту составит 16 666,67 рублей, а размер процентов будет постоянно меняться, поскольку его сумма пересчитывается каждый месяц (сначала она составит 10 000 рублей, в следующий месяц – 9 833,33 рубля, и так далее до полного погашения).
При аннуитетных платежах банк распределяет взносы так, что прежде всего погашаются начисленные проценты. Погашение тела долга происходит намного медленнее, при этом клиент не заметит разницы, так как общая сумма платежа всегда будет одинаковой.
Если взять условия из предыдущего примера, то каждый месяц неизменно выплачивается по 26 666,67. Логично, что в таком случае общая переплата по кредиту будет больше, чем при дифференцированных платежах.
Погашение кредита с дифференцированными платежами не требует от заемщика чего-то сложного. Банк ежемесячно выставляет к оплате общую сумму, которая не разделена на отдельные части.
ВАЖНО! Величина ежемесячного взноса каждый раз меняется, поэтому за графиком погашения нужно внимательно следить.
Как правило, при заключении договора банк сразу предоставляет клиенту подробную схему погашения со всеми указанными суммами. В наше время платеж всегда можно узнать онлайн в своем личном кабинете или мобильном приложении. Оплата возможна любым способом, который предоставляет данная банковская организация (безналичный перевод, банкоматы, касса).
Вычислять ежемесячные дифференцированные платежи самостоятельно довольно сложно и занимает много времени. Потенциальному заемщику не нужно пользоваться специальными формулами – достаточно использовать любой онлайн-калькулятор для расчета платежей по кредиту. С его помощью можно быстро и легко узнать величину переплаты и размер ежемесячных взносов.
Чтобы произвести обычный расчет, следует указать всего 3 значения:
- размер кредита;
- величину процентной ставки;
- срок погашения.
Далее нужно отметить пункт «Дифференцированный тип платежей», после чего калькулятор представит подробные результаты.
СПРАВКА! В каждом банке применяются собственные формулы для расчета процентной ставки, поэтому ваши расчеты будут не совсем точными.
Займы с дифференцированными платежами были популярны в конце нулевых, однако впоследствии банки перешли на другой тип расчета ежемесячных взносов.
ВНИМАНИЕ! На данный момент практически все крупнейшие банковские организации используют для вычисления платежей только аннуитет.
Дело в том, что кредиторам не очень выгодна такая схема. Если размер переплаты еще можно обратить в свою пользу с помощью сложных формул и дополнительных комиссий, то сама стратегия остается довольно рискованной. При аннуитете банки получат основную долю начисленных процентов в начале срока погашения. В случае дифференцированных платежей они будут распределены по всему периоду кредитования.
Преимущество дифференцированного метода для клиентов очевидно: в конечном итоге они меньше заплатят за кредит. Если срок кредитования очень велик (больше 5 лет), то экономия будет весьма существенной. К сожалению, у этого способа есть два существенных недостатка:
- размер взноса постоянно меняется, что не очень удобно на практике;
- величина ежемесячных платежей в первые пару лет будет очень высока.
Из-за этого многие заемщики даже при наличии выбора отдают предпочтение аннуитетным платежам, которые остаются простыми, удобными и равномерными.
В целом, дифференцированный тип взносов будет выгоден для состоятельных заемщиков, которые могут первое время выплачивать крупные суммы денег. При длительном сроке кредитования также рекомендуется рассмотреть именно этот способ. В остальных случаях лучше использовать аннуитет, так как он остается самым простым и удобным методом погашения долга.